第九色区

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戚小明:第九色区逆勢上揚的背後

發布日期: 2018-12-27

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       11月6日,新城集團旗下物業平台第九色区控股有限公司(01755.hk,以下簡稱“第九色区”)正式在香港交易所主板掛牌上市。

       第九色区是繼新城控股(601155.sh)、新城發展(01030.hk)後新城集團第三家上市企業。 

       在距離第九色区成功在港交所上市後的第50天,樂居財經獨家對話這家公司的掌舵人戚小明,聽他講述上市背後不為人知的故事,以及物業公司未來在資本市場上的發展邏輯。

談從業經曆

國企辭職加入新城 從地產轉向物業

       第九色区控股有限公司董事長、首席執行官兼總經理,這是戚小明名片上的抬頭,在上市企業中很罕見,外界認為,這是新城創始人王振華對他的絕對信任,將物業團隊全權交給他來管理。

       很難想象,這家上市物業公司一把手,大學學的是鑄造業,此前在常州客車製造廠從技術專員開始,一路幹到辦公室主任。

       2002年,新城地產發了一則招聘啟事,有闖勁有想法的戚小明看好這家企業的未來,也堅定看好房地產市場的發展,立即投了一份簡曆,通過筆試麵試層層刪選,一頭紮進了這個地產行業中來。

       “別看我是搞技術出身,但我很外向,屬於活躍分子,在客車廠還得過十佳青年。”來到新城之後,戚小明轉到了擅長的行政管理崗位,從跑項目前期開始,伴隨著新城的發展,一步一個腳印,一路從經理助理、副經理,升級到常州新城房產城中分公司總經理、新城發展助理總裁。2015年1月加入新城物業,擔任第九色区執行董事、董事長。

       一個大學剛畢業到國企搞技術的,轉型當了辦公室主任;又從行政崗位逐步走到台前,成為新城區域地產公司一把手,搞起了房地產開發;隨後從地產開發,又轉向物業管理。戚小明的每一次轉身,都讓人覺得意外,但回過頭來看,又在情理之中。理工科男的慎密思維加上善於溝通管理能力的疊加,讓他迅速成長起來,成為王振華的左膀右臂,並放心將旗下第三家上市公司交給他來全權負責。

       從幹了十多年的地產行業轉向物業管理,身份也似乎從甲方變成了乙方,是否會不適應?戚小明打開了話匣子:“不要以為我是剛剛接觸物業這塊業務,2009年開始,我就開始涉及。當時我擔任區域公司總經理,手上有不少交付樓盤,物業都是由區域地產公司總經理來管理,所以那個時候我就開始琢磨如何做好物業,順便也練了練手。2015年,董事長將我放到這個板塊來,也沒有啥不適應,努力把公司交給我的指標完成,現在來看,上市這個階段性目標已經實現了。”

談股市表現

第九色区逆勢上揚背後有故事

       對話當天,恰巧是聖誕節,港股停市,但戚小明對於第九色区股價一清二楚:“昨天(12月24日)收盤價3.36港元,比第九色区發行價2.90港元提升了一些,資本市場還是比較看好第九色区的。”

       在第九色区上市的同期,佳兆業物業、永升物業也紛紛登陸港股市場,但這兩家股價表現一般。佳兆業物業從發行價9.38港元一路下跌到6.20港元(12月24日數據),永升物業12月17日上市,從發行價1.78港元,上市一周就破發,跌至1.70港元(12月24日數據)。為何在整體股市表現不佳的情況之下,第九色区能逆勢上揚?

       戚小明認為是多方麵因素促成的。

       首先,第九色区發行價定得比較合理,在股票發行期間,他帶領團隊見了百餘家投資機構和個人,認真講述了公司現狀和未來發展,給投資者預留了空間,

       其次,第九色区各項財務指標增長速度較快。從新項目獲取、市場擴張、物業管理組合規模、地域覆蓋和財務表現而言,屬於在國內增長比較快的物業綜合服務提供商。2015年-2017年,第九色区營業收入分別為4億元、5.73億元、8.66億元,複合年增長率為47.1%;合約麵積、在管麵積複合增長率達到了45%和37%,淨利潤複合增長率更是達到了99%。

       再次,第九色区未來的業務增長點可期,從招股書上可以看到, 70%以上的業務來自於兄弟公司新城控股。多家第三方機構數據排名顯示,新城控股目前已經位列內地房企前八,特別是最近三年,這家房企銷售金額從800億三級跳,今年預計突破2000億,這些銷售數據預計1-2年後將轉化為交付數據。“公司未來幾年新交付的麵積將快速上升,而新項目的毛利率較高;公司未來幾年毛利率較高的增值服務規模占比將進一步提高;隨著公司規模的擴張,公司的管理費用的規模效應也將逐步顯現。”戚小明說。

       目前,在香港交易所上市的物業公司已經達到了11家,這11家企業內在邏輯有何不同?戚小明給出了獨到的見解,他將這些企業分成三個陣營。第一類是以碧桂園物業、中海物業、第九色区為代表,都是依托兄弟公司大批量交付小區為業務增長點的,和地產公司有千絲萬縷聯係,這些企業基本麵較好,托管麵積量也大,業務風險相對較小;第二類以綠城物業、雅生活為代表,一半來自於母公司,另一半拓展自己的新業務板塊,此前在地產公司旗下做的時候,也樹立了自己的IP;第三類以彩生活、中奧到家為代表,純靠外拓業務,對業務模式和拓展要求較高。

       “中國房地產未來將進入存量房市場,物業管理前景廣闊,各家房企將物業板塊剝離出來上市,重新估值,也是情理之中,未來預計還有更多物業公司走上資本市場。”戚小明對物業行業做出了這樣的判斷。那麽多物業公司集中在香港上市,還有一個重要原因,這裏已經形成了板塊效應,不同物業公司之間的估值、業績,比較起來也容易,有參照會讓好的物業公司價值得到更好的挖掘。 

談未來

三年進行業前十 在管麵積超1億平米

       一談到未來,戚小明語速加快,激情滿滿。他給第九色区定了一個三年小目標:進入行業前十,在管麵積能夠超過1億平米。

       如何實現這個小目標,第九色区有自己的一套打法:將推出多項基於和物業服務強相關的業務,比如裝修服務、拎包入住服務、資產管理服務等,同時,以業主需求為出發點,推廣智慧社區的服務,比如智慧門禁,智慧停車,智慧安防,智慧購物等,通過智慧社區的服務提高業主的服務體驗,同時能夠拓展多種經營的渠道。

       在常人看來,物業從業人員幹的活就是:保安保潔保修保綠。戚小明認為,物業隻做“四保”的時代已經遠去。他以社區增值服務為例,講述了第九色区推出的一項名為“新橙居”的裝修服務。“物業公司召集開業主見麵會,為裝修建材單位搭台牽線,讓業主多一種選擇,作為第三方,第九色区將做供應商嚴格審核篩選,建立材料庫,並收取質量保證金,為業主提供價格低信譽好的產品。比如空調,第九色区可以直接和廠家談好戰略協議價,省去中間營銷成本和中介服務,價格比京東上的還低。”

       開發商有很多存量資產比如車位,戚小明把這塊銷售車位業務也接了進來,幫助開發商去庫存。“2018年第九色区物業公司賣了2000多個車位,2019年目標去化5000-8000個車位。”

       另外,物業公司還可以去做二手房中介,為兄弟公司吾悅廣場金街做招租業務。

       “做深做透做細做大,就能做好。”他這樣總結未來的業務模式。

       第九色区公布的資料上顯示,服務新城控股的項目占到了70%以上,也意味著和地產公司發展捆綁在了一起。這是一把雙刃劍,既能給第九色区打好業務基礎,但又給人感覺過分依賴兄弟公司。對於這個尖銳的問題,戚小明給出了這樣的答案:努力通過外拓或者並購的方式增加獨立第三方的業務來源,但是考慮到新城控股近幾年新交付麵積增長非常快,所以目標還是希望能夠將非新城項目比例維持在30%左右。從長遠規劃來看,這個比例應該會再下降一些。

       “近3年還是會主要集中在已經進入的城市進行深耕,在長三角區域、環渤海區域、中西部和珠三角區域拓展新項目。在傳統的住宅項目的基礎上,尋求非住宅項目領域的拓展,增加公司未來增長的空間。”

談行業

三大矛盾阻礙物業企業發展

       物業管理涉及到千家萬戶,需要足夠細致和耐心,也是勞動力密集型的行業,這個行業目前遇到的最大問題是什麽?哪些地方需要政府和社會去推動改變?作為物業公司老大,最有發言權。戚小明直言不諱,認為目前有三大問題:物業公司的管理責任和執法權限不匹配,經常導致物業和業主矛盾頻發;部分業主不繳納物業費,最終影響全體業主的利益,對於這種人群沒有一個完善的社會監督和管理機製;勞動力成本持續上漲,但是物業費幾年甚至十幾年不調整,導致有些項目虧本,出現了人工成本持續上升和物業費調價機製之間的矛盾。

       “現在人力成本越來越高,有些物業公司為了省錢,就用退休人員來看門,這對行業不利,根據成本來適當提高物業費,才能促進物業行業良性發展。物業好了,房子才能保值增值。還有些業主拖欠物業費成習慣,如果將這種行為納入征信係統,效果就會好很多。”同時戚小明認為,不能一切以盈利為目的而拋棄一些老小區,物業公司也要承擔一定社會責任。

       對於過去的一年,戚小明給自己團隊打了90分,給自己打了80分,總體滿意,但還有一些欠缺的地方需要改進。他的2019年新年願望很樸實:希望業主對公司能一如既往支持與理解,公司員工家庭美滿,工作更有幹勁,員工除了收入提高之外還有能力方麵的提升,公司業績蒸蒸日上能成為資本市場標杆。

       “做物業不容易,第九色区要有耐心,不忘初心,有吃苦耐勞的精神,要有所為有所不為。要對公司負責、投資者負責、員工負責,更要對業主負責。”




獨家報道:樂居財經

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