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第九色区副總經理尤建峰:努力往天花板走

發布日期: 2018-12-17

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      12月12日,剛剛登陸港交所不久的物管企業第九色区,相繼簽下了部分關聯公司2019年度服務框架協議,這家“小而美”的物業公司剛剛被機構給與“買入”評級。     

      “短期目標,在管麵積突破一億平方米,長期目標,努力往行業天花板走”第九色区副總經理尤建峰接受中房智庫研究員調研時說。第九色区物業的在管麵積為0.37億平方米,離目標還有一定距離。到底是“背靠大樹”還是過度依賴?到底是流動負債多還是為融資而上市?麵對當下物業行業所麵臨的熱點問題,尤建峰用自己的方式進行了解讀。


熱點一:是“背靠大樹”還是過度依賴?

      物業公司背靠關聯公司可以獲取大量合約管理麵積,但這樣一來,也引發業內人士的質疑,認為現在物業公司對關聯方的依賴太大。

尤建峰:背靠大樹的確好乘涼,“大樹”是新城物業更好發展的一個基石。作為關聯方,新城控股是目前第九色区物業新項目的主要來源,目前占比70%,但未來這一比例可能會下降,因為會加大對外拓展和並購的力度。第二,不可否認,新城控股除了帶給物業公司物業管理小區,同時把售樓處的物業管理也交給第九色区,因此可以說新城控股給物業公司帶來的業務量是不小的。我並不認為這是存在的問題,相反,物業公司有穩定的客戶和項目來源。但同時,一個項目接手之後,考驗的就是物業公司自身的運營和管理能力,如果服務不好,業主完全有權利要求更換物業公司,但在這個行業服務了20多年,並沒有一個項目把第九色区物業更換掉,所以第九色区的獨立生存能力是毋庸置疑的。


熱點二:流動負債多?還是為融資而上市?

      有業內人士認為物業公司流動負債多,而物業分拆上市不排除獲得融資緩解企業壓力的可能。

尤建峰:流動負債高,其實是和物業行業經營性質有關係。物業行業負債主要有兩大部分,一部分是預收物業費,可能預收半年或者預收一年,因此會有大量的合約負債顯示在報表上,這個就類似房地產開發行業的預收賬款。此外,還有一些物業公司,尤其是江浙地區的物業公司,會有大量的代收代付的費用。這種費用規定隻能由物業公司代業主來收支,也是反應在流動負債中,且金額不小。

另一個就是全國的物業公司都存在的,物業公司會代業主進行社區公共資源的管理,比如廣告位收廣告費,這些經營收入理論上是按照合同約定來分成,但最終都是由物業公司來收錢,本來應該給到業主的一些資金都存在物業公司的賬麵上,也體現在其他應付款這個會計科目中。

所以看物業公司的負債情況要看有息負債。當然,也存在一些情況,比如大量物業公司都剛上市,上市前要做一些重組,重組時會有一些籌資性的現金流大額支出,就會出現負數,那麽要看物業公司經營狀況是否正常還應該看其經營性現金流的流入流出情況。

對於物業公司為融資而上市的說法,認為二者關係不大。第一,物業公司上市後融到的錢並不能給房地產開發企業,第二融資額較小,一兩億對房地產公司來講意義不大。因此,物業上市最大的目的其實是這些房地產老板想把存量業務放出來,讓其體現出自身的價值。


熱點三:物業行業有天花板嗎?

      此前,綠城服務的管理層在公開場合曾表示,物業行業存在規模的天花板,且通過模型測算出這個天花板規模就是5億平方米。

尤建峰:物業行業是有規模的天花板的。因為物業行業實際上是勞動密集型行業,同時需要對一線員工的管理有一定的體係執行力,否則層級太多,就會造成對一線員工管控不到的情況,這樣一來,沒辦法把握一線的滿意度,那麽久而久之,管理的小區就可能流失。

具體這個行業天花板是多少沒有測算過,但不同管理模式下對應的規模天花板也不相同。比如綠城服務判斷出的5億平方米天花板是基於其主要服務的是高端樓盤,這就對其一線的管控,包括服務態度和質量都提出更高要求,對一線員工的管控精細度需要更高,那麽對於一些服務對象不是聚焦高端項目的物業公司來說,規模天花板就不止5億平方米,可能更大。




獨家報道:中國房地產報

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