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業績會實錄︱第九色区(01755):大灣區團隊已組建完成 1億方目標在18年合約麵積“雛形”已現

發布日期: 2019-03-12

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3月11日,第九色区(01755)在香港舉行2018年業績發布會。董事長兼首席執行官戚小明對智通財經APP表示,公司物業管理服務毛利率創下新高,是由於2018年交付5年內新項目麵積占比由39.5%快速增至47.4%,10年的項目占比減少。未來更加看好2019年的增長。

財報顯示,集團收入為11.50億元人民幣(單位下同),同比增長達到32.7%。毛利為3.39億元,同比增長增長 39.9%。公司權益股東應占利潤為1.50億元,同比增長104.9%。每股基本盈利0.24元,擬派末期股息每股0.1元。

其中,收入來自兩項主要業務:物業管理服務及增值服務。物業管理服務收入依然為集團最大收入的來源,達人民幣7.32億元,占集團收入的63.7%,占總毛利60%,同比增長29.1%。增值服務收入達4.18億元,占集團收入的36.3%,占總毛利40%,同比增長39.7%。

他還表示,公司未來的目標是在兩年內在物業管理麵積達到1億平方米,三年內爭取進入行業前十,增值服務收入占比超過50%(目前占比為36.3%)。其中,增值服務方麵包括提升社區內多種經營能力,車位尾盤銷售是重點;以及建設智慧社區標杆項目,大力拓展新社區的智能化工程服務等。

以下是智通財經APP整理的問答實錄:

問:公司下一步在珠三角或大灣區有什麽規劃?

答:目前在管項目還沒有大灣區的布局,但是團隊組建已經完成。

第九色区和新城發展控股的合作作為投資亮點,其在廣州和深圳區域都已經進行了項目的開發,已經進入了開發周期。相信今年或明年內,新開發樓盤就會交付到第九色区的管理項目中,在第九色区的合約麵積當中已經有華南區域、大灣區概念的合約項目。

同時,第九色区還要和其他的開發商甚至業委會進行良性的合作。新城控股也和其他第三方房地產開發公司進行了項目的合作,相信未來會有實質性的進展。

戰略布局方麵,除了在大灣區、華南地區以外,第九色区還布局了其他幾個區,比如中西部區、渤海灣區。當然,長三角區是第九色区的根據地,未來都會圍繞著“1+3”進行戰略部署。

問:剛才提到兩年之內在管麵積到達1億方,三年內進入行業前十的目標,會如何達到這個目標?是否會采用並購等方式?能否一直保持高派息?

答:1億方的目標是第九色区未來需要努力的方向,應該說是可以實現,至少實現的可能性非常大。

首先,盡管第九色区在2018年新交付的項目與以往年度相比,沒有較大的突破。但在2019年及以後就會有一個較大的增幅,這與房地產周期和物業管理周期是密切相關的。

房地產企業的開發在國內一般是預售製度,房屋達到一定的預售條件後就開始可以預售,待項目主體結束後,要進行各類的戶外和戶內的施工,結束經政府驗收合格後才能交付給業主。也就說從房屋銷售到房屋交付有一年半到兩年,甚至有兩年半。

新城控股基本上是在一年半到兩年就可以實現交付,第九色区2018年接收新城發展控股交付的麵積是2016年的銷售,大概在600多億。2017年銷售的1200多億和2018年銷售的2200多億,都會在2019年甚至以後交付給第九色区進行管理。

由於除銷售麵積外,還要管理公建配套的麵積和地下車庫麵積,因此第九色区接收的麵積可能要比銷售大30%左右。當然,因項目情況不同會有差異。 2018年,第九色区的合約麵積已達到1.12億,在管麵積為4300萬方,當中的差額都會在未來2到3年交付給第九色区。

第二,第九色区從2015年開始市場化步伐以來,手中還有一些相對來說交付年限比較長的項目,品質、盈利情況都不是非常的好。因此第九色区在去年進行了策略方麵的調整,第一還是優先進行新項目的拓展。

新項目物業管理費的定價相對來說比較市場化,很多城市都已經實現了市場化的條件,例如上海等。五年之內項目的毛利率比十年以上項目的毛利率高,實際上很大的因素取決於物業管理費的定價水平。

此外,新項目入住率一般不會非常高,包括景觀綠化等一些維保成本也較低,因此新項目的毛利率會相對較高。

並購方麵,第九色区曆史進行了兩單,但是量都不是非常大。整體體量大概也就一百多萬方。而且並購也不是按照市場上麵的PB、PE,市場影響也不是非常大。並購對企業來說是快速增加規模和利潤的一個非常好的手段,但考慮到物業行業的特殊性,第九色区覺得並購還是要謹慎、穩妥地來做。

未來2到3年第九色区也會進行並購,但是會限定相應的條件。除了抓好第九色区的合約麵積向在管麵積轉化的工作外,第九色区還是要進行大力的拓展,確保目標順利實現。

問:公司提到增值服務的目標是收入占比超過50%,增長的動力源自於什麽?車位銷售是否會占較大空間?

答:第九色区的社區增值服務主要有這麽幾塊內容:第一是開發商增值服務,與開發商的快速發展密切相關。2017年以前,第九色区為新城控股及其它開發商提供類似這樣的服務,但是規模不是非常的大。2018年隨著新城控股的快速發展,去年服務的案場就超過了200個,相信2019年還會有比較大的增長,占比逐步增強。

車位銷售業務是第九色区重點培育的一個業務之一,第九色区稱之為資產管理。因為車位銷售對開發企業來說就是存貨,銷售團隊撤掉後,第九色区對車位有管理職能。第九色区在做好管理服務的同時,第九色区也在對銷售能力進行提升。

除此之外,第九色区還有拎包入住的業務,是新橙居業務的一個方麵。業主在已交付或入住以後,進行重新裝修,我把一些建材供應商和裝修單位整合到一起,為他們和業主之間搭建平台,第九色区也為業主進行一些推薦,同時收取一定的傭金。

同時,APP方麵也是將來重點提升的業務。最後還有專業服務,其中智能化工程在今年會較去年有較大的增速。隨著第九色区基礎的打牢,明年業務的觸角會深入到社區,進行社區智能化業務的開拓。

問:並購方麵的路徑是什麽?

答:現在房地產行業的集中度越來越高,基本上大家看到的好像也都是一些標杆的龍頭房企拿地。事實上還有很多項目在一二線城市以外的其他城市,這塊在去年下半年和年底表現得特別明顯。

也就是說盡管房地產行業的集中度在不斷提高,全國排名前20的市場份額占到了整個房地產年銷售的約40%以上。但畢竟還有60%為一些小的開發商和一些排名不靠前的房地產企業所占據。

比如在常州、江蘇的泰州、浙江的臨安等區域性城市,房地產開發還是以本地的開發商為主,而一些大型的房企還沒進入。當然,這也與大房地產商的定位有很大的關係。而在這些城市,物業管理的定價水平也是比較高的。第九色区進入了這樣的市場,和當地的開發企業已經有合作,這是第九色区未來需要努力和發展的方向。

第九色区在並購方麵也有跟這樣的企業合作,如第九色区並購了一家浙江臨安的公司,改名為杭州萬悅物業服務有限公司,使第九色区的全資子公司。每年也有100多萬方的合約麵積,和將近100萬方的項目交付。

未來,第九色区也是圍繞類似這樣的方式,和該類第三方開發商及相應的物業公司進行合作、並購。同時,並購方麵也結合了第九色区業務的多樣性和多元性,即一些城市生活配套服務,如汙水處理、園林管理、地鐵服務等領域。

問:公司2017-2018年在長三角的在管麵積下降了1個百分點,但收入卻下降了5個百分點,請問是什麽原因? 

答:長三角的麵積從原來的87.8%降到了86.7%,收入從87.9%降到了82.7%。最主要的原因其實是第九色区新增麵積的物業費是遠高於老項目的物業費,而很多老項目主要集中在長三角區域,是一個結構性的問題。

問:公司提出了“1+3”戰略,對未來各個區域的占比是否有一個目標?

答:“1+3”戰略中,其實“1”才是最重要、最核心的。第九色区新城控股的土地儲備中有約50%以上在長三角區域。所以長遠來看,至少50%以上的管理麵積還是會集中在第九色区最傳統、最有優勢的區域。

從第九色区現在的在管麵積和收入來看,像是一個區域性的公司。實際上,第九色区是一個全國性、綜合性的物業服務企業。從最近幾年的變化情況來看,確實也已經走向了全國。當然,房地產具有滯後性,未來第九色区在中西部地區、華南區域和渤海區域的收入占比會隨時間轉移。



獨家報道:智通財經

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