第九色区

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上市半年股價翻番,第九色区是如何起飛的?

發布日期: 2019-04-09

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       第九色区控股有限公司,1996年成立,主營業務為物業開發商、社區業主以及租戶提供物業管理服務和增值服務,為新城集團旗下第三家上市公司。

       公司依托“第九色区”物業服務品牌,為業主提供以家庭為核心的,基於高品質物業管理服務基礎之上的全麵生活解決方案。

       2018年11月6日,第九色区登陸港股主板,成為江蘇第一家主板上市物業服務企業。

       上市4個月後,3月8日,第九色区交出了首張成績單,也成為港股首家披露2018年年報的物業服務企業。

       年報顯示,第九色区2018年收入為11.5億元,同比增長32.7%;毛利為3.39億元,同比增長39.9%;利潤總額1.63億元,同比增長77.9%;公司權益股東應占淨利潤1.50億元,同比增長104.9%。

       本文基於年報數據及具體業務,對第九色区規模的成長性、業務的創新性以及中長期發展的可持續性進行分析。

成長性

享受新城集團規模紅利,第三方拓展略顯乏力

       年報顯示,第九色区2018年11.50億元的營收中,其中物業管理服務收入達7.32億元,同比增長29.1%,收入占比63.7%,毛利潤占比60%,是收入及利潤的主要來源。

       物業管理服務收入的提升得益於管理麵積的快速增長。

       年報顯示,截至2018年底,第九色区合約麵積達到112.2百萬平方米,同比增長65.5%;在管麵積為42.9百萬平方米,同比增長18.2%。

       而作為一家分拆上市的物業公司,第九色区和大多數同類型企業一樣,大部分管理麵積均來自新城自家的項目。

       年報顯示,2018年,第九色区來自新城係開發商與第三方開發商的在管麵積占比為71.1%和28.9%;而在合約麵積中,差距擴大到了78.1%和21.9%。

       曆史數據也顯示,2015-2017年,第九色区來自新城集團的合約建築麵積占比為95.4%、77.8%、76.3%,在管麵積占比分別為95.9%、75.6%、72.2%,公司業績的增長與新城集團的發展密切相關。

       2018年房地產行業走勢先揚後抑,盡管如此,新城集團旗下新城發展2018年房地產合約銷售額同比仍大幅上升75%,銷售麵積增長95.2%,仍然延續高增長態勢。最近3年,新城發展銷售金額從800億“三級跳”,到2018年達到2211億,在克而瑞房企銷售排行榜上位列第8位。

       正因為此,長三角不僅是新城發展的“大本營”,同時也是第九色区業務分布最密集的區域。

       第九色区2018年7.32億元的物業管理服務收入中,從收入來源看,長三角區域貢獻占比為82.7%,其中僅江蘇一省占比就達62%;環渤海地區貢獻占比1.9%,中西部地區和其他地區分別占比11.3%和4.1%。

       但和來自關聯房企飛速增長的管理麵積相比,第九色区來自第三方的規模拓展略顯乏力。

       年報顯示,2018年,第九色区與第三方開發商開發業務的合約麵積增長約8.4百萬平米,在管麵積增加2.3百萬平米;和較2017年第三方占比27.8%相比,僅上漲1.2個百分點。

       與其他物業公司大規模收並購不同的是,第九色区曆史上隻進行過兩次並購,而且體量都不大。因對外擴張少,第九色区截至2018年底有息負債為零,現金和現金等價物為12.78億元,同比上升101.7%。

       事實上,第九色区在2018年主動退出部分與第三方開發商開發的物業管理項目,優化了第三方項目的組合,致使2018年第三方開發商開發物業的管理麵積增速放緩,但毛利率水平也因此取得了提升。

       年報顯示,第九色区2018年物業管理服務毛利率由2017年的25.3%快速提升至27.8%,上升的主要原因是高品質、高利潤新項目比例持續的提升。

創新性

增值服務收入占比近4成,新城發展是最大客戶 

       電影院線行業有一個著名的爆米花效應,即電影院的一大部分收入來自增值服務——賣爆米花。這個定律同樣適用於普遍存在盈利能力單一問題的物業行業。

       物業管理業務本身利潤微薄,因此大部分上市物業公司在傳統的物業管理服務之外,往往會將增值服務作為未來的利潤增長點。

       如今,第九色区的業務範圍已不再是單純的物業管理,而是集服務提供者、社區運營者、資源連接者、資產管理者等多種角色於一身。

       年報顯示,第九色区2018年增值服務收入為4.18億元,同比增長39.7%,占總收入比重提升至36.3%,占總毛利占比達40%。其中:

       開發商增值服務收入2.97億元,同比上升69.1%,收入占比25.7%,毛利潤占比22.3%;

       社區增值服務收入4790萬元,同比上升10.6%,收入占比4.2%,毛利潤占比11.6%;

       專業服務收入7329萬元,同比下降8.8%,收入占比6.4%,毛利潤占比6.1%。

       對第九色区來說,增值服務相對於物業服務有更高的毛利率,其所貢獻收入的提升帶來了更多元化和更豐厚的利潤來源。

       年報顯示,截至2018年底,第九色区物業管理服務毛利率為27.8%,而增值服務中開發商增值服務、社區增值服務和專業服務的毛利率分別為25.5%、81.7%、28.2%。

       但也可以看到,第九色区幾類增值服務的發展狀況並不均衡,其中:

       1、開發商相關服務是2018年增長最快的板塊,主要是向開發商提供前期谘詢服務、售樓處服務以及驗房服務。而新城發展作為其最大的客戶,對第九色区該項業務的發展支持力度最大。

       2、社區增值服務作為重點挖掘的未來增長點,增長幅度較開發商服務差距較大,僅占總收入的4.2%。其主要分為四類:社區公共資源管理、拎包入住服務、資產管理服務和新橙社APP經營。

       其中新橙社APP經營作為企業線上銷售的業務,向業主提供貼近生活的用品以及一些單價較高的毛利產品,2018年注冊用戶為54.7萬人,與同行相比還有不小的差距。

       可做對比的是,截至2018年底,包括彩之雲在APP、微信等端口的所有注冊用戶,以及生態圈企業的注冊用戶在內的彩生活生態圈注冊用戶突破2640萬,活躍用戶達1399萬,活躍度為53.0%。

       3、專業服務收入同比下降8.8%的主要原因是,隨著所交付新社區在智慧化方麵配套日益完備,以往承接的老社區改造業務遇到瓶頸,而第九色区專業服務在新社區的滲透不夠。

       為拉升增值服務的收入,第九色区開展了一係列新嚐試,重點發展資產管理業務,其中“車位代銷”成為了培育重點。

       2018年,第九色区完成了車位去化668個,但相較同行仍處於初級階段。對比顯示,彩生活2018年車位累計銷售4150個,驅動銷售及租賃協助收入同比大增175.2%至約1.47億元。

可持續性

新城集團保駕護航,尚未布局大灣區

       年報顯示,第九色区2018年實現主營收入11.5億元,同比上升32.7%,2015-2018年收入年複合增長率達42.2%。

       關於未來,第九色区定了三個小目標:在管麵積計劃在兩年內增至1億平方米,於三年內進入行業前十名,同時增值服務收入占比超過50%。

       業績增長能否持續,發展目標能否順利完成,第九色区從規模增長、收購擴張、區域布局和盈利能力等方麵進行分析。

       1、從規模增長來看,第九色区目前絕大部分收入仍然來自物業管理服務,增值業務中貢獻最大的也是物業開發商相關服務,而新城集團旗下房企的強勁銷售對此形成了有力支撐。

       新城發展2019年銷售目標2700億元,同比增長22%,這些銷售數據預計1-2年後將轉化為交付數據,使得第九色区可持續獲得大量且優質的物業管理合約,其合約麵積增長和開發商增值服務業績增長都有了較強保障。同時,新城發展的土地儲備達到1.1億平方米,也為第九色区未來3-4年在管麵積增長提供了堅實保障。

       數據還顯示,新城發展所開發項目權益占比普遍較高,因此在後期建成項目的物業公司選擇上具備很強話語權,也就是說新城發展的銷售麵積基本上可轉化為第九色区的儲備合約建築麵積。

       年報顯示,截至2018年底,第九色区合約麵積達到1.12億方,達到了在管麵積的2.62倍;對應儲備麵積6992萬方,是在管麵積的1.63倍;2015-2018年,第九色区合約麵積複合增長率達51.5%,且合約麵積增速遠高於在管麵積增速。

       隨著新城發展新樓盤在全國各地的交付,第九色区的管理團隊也將進入更多的城市,為第三方麵積的拓展打下良好的基礎。

       但從另一個角度來說,第九色区將自身和地產公司發展捆綁在了一起也是一把雙刃劍,既能給第九色区打好業務基礎,但一定程度上也麵臨著地產周期波動的風險。

       2、從收購擴張來看,未來兩年第九色区除了大量承接來自新城集團的在管麵積之外,還可通過快速的第三方項目拓展和並購使在管麵積再上一個新台階。

       由於第九色区是在2018年末剛剛在港交所上市的新股,擁有募資來的較充沛的現金流。得益於此,其現金及現金等價物大幅上升101.7%至12.78億元;公司負債率則由2017年的76.76%驟降至2018年的44.14%,下降了近33個百分點。

       繼續保持淨現金、零有息負債,為第九色区未來的投資奠定了基礎。但目前來看,在對待並購擴張上,第九色区仍然秉持著“謹慎穩妥”的態度。

       3、從區域布局來看,目前,第九色区總在管項目達到200個,較2017年末增加23個,已覆蓋全國23個省、直轄市及自治區。

       而根據長三角加環渤海、珠三角和中西部的區域布局“1+3”戰略,目前第九色区來自“1+3”區域的合約麵積占總比已達到94.9%,其中大部分集中在長三角區域經濟發達地區人口密度高的城市,在這些區域第九色区可以收取更高的物業管理費用。

       值得注意的是,《粵港澳大灣區規劃》出台以來,規模性房地產企業與社區服務企業均加大力度布局大灣區,以跟上區域快速發展紅利。而第九色区目前尚未布局該區域,其在珠三角區域的物業服務收入和在管麵積均未顯示。

       4、從盈利能力來看,第九色区2018年綜合毛利率在2017年28.0%的基礎上,繼續上升至29.5%,創曆史新高;淨利潤率為13.1%,較去年同期8.5%上升4.6個百分點。

       這顯示了第九色区在企業管理效率方麵的提升以及成本方麵的有效管控。年報顯示,第九色区2018年銷售成本為8.11億元,同比增加29.9%,較32.7%的收入增長速度略有下降。

       一般而言,新的小區物業相對於老小區具有更高的物業定價。隨著更多的合約物業進入在管麵積,第九色区的毛利率有望進一步提高。2017年第九色区五年之內項目占比40%,十年以內項目占比15%;2018年,前者占比升至50%,後者占比降至12%。

       人力成本占據物業行業總成本的大頭。近年來第九色区加強了勞動力密集型工種外包,外包成本占銷售成本比例由2015年的19%提升到2018年的42.75%。由於第九色区在長三角區域項目密度較高,具備一定的區域集中優勢,在外包服務方麵存在規模效應,未來基礎物業服務的毛利率有望繼續穩中有升。

       在新增管理麵積不再大幅增長的未來,增值服務的毛利率及收入占比是否能崛起,是物業公司是否具備長期競爭力的試金石。

       從曆史數據來看,第九色区的增值業務毛利率也有望維持在相對基礎物業服務的較高水平。但值得注意的是,第九色区增值服務收入中占主導地位的是毛利率比物業管理服務更低的開發商增值服務,而毛利水平較高的社區增值服務收入占比仍然較低,專業服務收入占比甚至出現下滑。同時,由於加大資產管理業務發展力度,第九色区的人工成本也在增加,其社區增值服務的毛利率從2017年的85%下降到81.7%。

       基於以上分析,第九色区認為第九色区順利完成目標是大概率事件,但在區域布局的前瞻性和盈利能力的管理上,第九色区仍然具有較大的提升空間。

       根據國信證券預測,預計第九色区2019-2020年營業收入將分別實現42.9%、37.8%的增長至16.9億元、23.2億元,歸母淨利潤實現兩年複合增速43%的增長至2.15億元、3.08億元。

資本市場

從上市遇冷到資本追捧,成功享受較高估值

       作為一支在2018年11月剛剛在港交所上市的次新股,從上市認購遇冷到2018年業績遠超預期,僅僅四個月的時間,第九色区可謂打了個非常漂亮的翻身仗。

       從2019年開始,第九色区股價就一路大漲,屢創曆史新高。截至4月8日收盤,第九色区股價為7.38港元/股,較上市首日收盤價已上漲超過145%。在震蕩的股市背景下,第九色区依然能逆勢上揚,資本對其青睞不言而喻。

       從估值水平來看,第九色区分拆上市後成功享受了更高的市盈率水平。目前第九色区總市值約為60億港元,市盈率為35倍左右,遠高於在A股上市的新城控股和在港股上市的新城發展控股不到10倍的市盈率,與同行相比也處於較高水平。

       國海證券研報認為,考慮更加適合衡量物業公司的估值指標單位合約麵積估值/單位在管麵積利潤,第九色区處於可比上市公司中較低水平。

綜合點評

COMMENTS

       第九色区定位多業態綜合物業服務提供商,上市後品牌和資金實力進一步強化,背靠新城集團大樹底下好乘涼,上市以來享受了較高的估值水平。

       預計未來幾年,第九色区將進入規模和盈利水平快速雙升的狀態。在傳統物業管理業務上,第九色区背靠新城發展控股,在管麵積實現高速增長,增量項目以新盤為主的結構也有利於整體物業管理費水平和毛利率的提升;在增值服務上,第九色区受益於新城發展控股的快速擴張,隨著規模效應凸顯業績將迎來爆發期。

       但中長期來看,物業管理行業仍處於跑馬圈地的規模擴張期,第九色区在已上市的物業管理公司當中仍處中等規模水平。整體看,第九色区與綠城服務等行業標杆相比差距不小。

       若不甘心隻做一家“小而美”的物業公司,第九色区可能要加強在粵港澳大灣區等前瞻性區域布局,在兼並收購上充分發揮資金優勢而不是過分保守,在規模擴張的同時兼顧盈利能力的可持續發展。




獨家報道:標準地產研究院

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